Le Guide de la SCPI

Le placement pierre-papier a encore de belles années devant lui ! Vous y pensez aussi ?

Vous souhaitez placer votre argent en immobilier mais vous ne voulez ni gérer les charges d’un bien immobilier, ni les besoins des locataires et encore moins les bails locatifs ? Le placement en SCPI est fait pour vous.

La SCPI qui signifie Société Civile en Placement Immobilier, est un placement très apprécié en France. Vous retrouverez dans ce guide toutes les informations nécessaires à la compréhension de ce produit d’épargne de la catégorie immobilier qui peut, s’il est compris et bien positionné, vous rapporter entre 3,5% et 5% en moyenne par an*, voire plus selon le courtier.

*Les taux dépendent de la SCPI sélectionnée et du courtier mettant ce plan à votre disposition; les taux varient d’une année à l’autre et les fluctuations peuvent être importantes, aussi bien à la hausse qu’à la baisse - il n’est pas rare de trouver des rendements au-dessous de 3% par an et d’autres à plus de 7% par an.

Sommaire de ce guide

  1. La SCPI Qu’est-ce que c’est ?
  2. Comment fonctionne ce type de placement ?
  3. Les différents types de SCPI disponibles pour commencer à épargner
  4. Quels sont les avantages de ce placement ? Pourquoi investir ?
  5. Quels en sont les inconvénients ?
  6. Quelles différences entre OPCI et SCPI ?
  7. Auprès de quel organisme financier ouvrir ce placement ? Comment souscrire ?
  8. Quels sont les frais à prendre en compte ?
  9. Quelle est la fiscalité ?
  10. Quelle est la meilleure SCPI
  11. Est-ce un placement rentable ?
  12. Ouvrir une SCPI pour percevoir des rendements mensuels - c’est possible ?
  13. Dois-je investir en immobilier locatif ou en SCPI ?
  14. Immobilier de bureaux ou immobilier de service ? d’habitation ?
  15. Diversifier mon placement
  16. FAQ - Les questions clients les plus posées
Photo d'une réunion avec deux laptops

La SCPI Qu’est-ce que c’est ?

La SCPI que l’on appelle aussi dans le jargon de la finance “placement pierre-papier”, est un placement immobilier sous forme de parts. L’investisseur qui choisit ce type de placement pour investir, et qui fait donc le choix d’investir dans l’immobilier, n’achète pas un bien entier, mais seulement quelques parts d’un bien immobilier (ou de plusieurs biens).
L’investisseur ne possède donc pas de la pierre, mais du papier (des parts d’un bien sous forme d’un contrat d’investissement).

SCPI signifie société civile de placement immobilier. Pour investir dans un ou plusieurs contrat SCPI, vous devez passer par une société de gestion, laquelle récupère l’argent de tous les investisseurs (qui investissent comme vous) pour investir dans un immeuble (ou plusieurs). Elle s’occupera de toute la gestion administrative liée au bien et redistribuera les loyers générés conformément au volume de parts possédées par l’investisseur.

Photo d'un immeuble moderne et un ciel bleu

Comment fonctionne ce type de placement ?

Comme expliqué précédemment, ce placement implique de choisir une société de gestion qui gèrera pour vous un investissement immobilier papier dans un parc immobilier choisi.

Lorsque les investisseurs choisissent d’investir, ils achètent des parts qui coûtent généralement 200 € et plus / part. Il y a d’ailleurs, bien souvent, des minimums de parts à acheter. Une fois le contrat de parts signé avec le courtier, celui-ci investit l’argent des investisseurs dans des immeubles.

La société de gestion s’occupe alors de tous les frais inhérents aux biens immobiliers (assurances, travaux, taxes, gestion, etc.) et une fois déduits, les loyers générés sont redistribués proportionnellement selon le nombre de parts détenus par les investisseurs.

Vous êtes donc propriétaire de parts d’un bien immo et vous profiterez de loyers réguliers en fonction des taux de rentabilité (les rendements évoluent selon les placements).

En résumé, choisir d’investir en SCPI, c’est choisir d’investir dans de l’immobilier, avec plusieurs autres investisseurs, en passant par une société de gestion : c’est un investissement “pierre-papier”.

Photo d'une abeille sur une fleur'

Les différents types de SCPI disponibles pour commencer à épargner

Il existe 3 sous catégories de SCPI pour investir en pierre-papier :

  • Les SCPI de rendement : Elles sont généralement investies sur de l’immobilier professionnel afin de fournir un taux de rendement plus élevé.
  • Les SCPI de plus-values : Rendement faible mais plus-values importantes - loyers généralement faibles (surtout sur des investissements en loi 48) et plus-values importantes au décès du locataire. Ces SCPI peuvent aussi être investies en viager.
  • Les SCPI dites fiscales : Ce sont les contrats les plus connus comme Pinel, Scellier, Girardin, Duflot. Les SCPI investies dans des monuments historiques, les Malraux, etc.

L’investissement en SCPI dépend donc de votre appétence aux risques et de votre objectif de placement. Tous les investisseurs n’ont pas les mêmes objectifs : et vous ? Quel est le vôtre ?

Photo d'un salon avec un canapé

Quels sont les avantages de ce placement ? Pourquoi investir ?

Placer en SCPI, ok ! Mais quels sont les avantages ? Figurez-vous qu’ils sont nombreux et qu’ils ne manqueront pas de vous intéresser.

  1. La mutualisation des risques : vous investissez dans un parc de plusieurs biens immobiliers avec plusieurs locataires et non 1 seul comme sur un achat immo.
  2. La SCPI est accessible à tous : les parts coûtent entre 500 €, 1000 € et plus. Vous trouverez donc une SCPI adaptée à votre capacité de placement.
  3. Aucune gestion de bien immobilier : Vous ne gérez ni trésorerie, ni propriétaire, ni charges, ni entretien, etc. La société de gestion s’occupe de tout.
  4. La rentabilité reste élevée : Ce placement reste un des placements immobiliers les plus rentables. Comparée à la gestion d’un appartement, vous n’avez rien à gérer pour une rentabilité net équivalente ou plus élevée.
  5. La réglementation de la SCPI : Elle protège l’investisseur. Sous la responsabilité de l’AMF. Vous recevez des rapports annuels et des bulletins trimestriels.
  6. La revente de parts est simple : Si vous décidez de revendre vos parts, il existe différentes solutions pour que ce soit rapide.
  7. Flexibilité sur l’investissement : Vous placez avec votre capital personnel ou grâce à un emprunt immobilier.

Et pour plus d’informations sur les différents avantages, retrouvez notre article dédié aux avantages et aux inconvénients de l’investissement en SCPI

Photo d'un escalier moderne'

Quels en sont les inconvénients ?

Comme pour beaucoup de placements qui peuvent rapporter, la SCPI possède quelques inconvénients qu’il faut prendre en compte et ne surtout pas négliger.

  1. Les capitaux investis ne sont pas garantis. Les risques de perte en capital sont réels en SCPI. Cela signifie que vous pouvez gagner et réaliser de belles plus-values; mais vous pouvez aussi rencontrer des pertes lors de périodes complexes (crise économique, pandémie, politique d’un pays instable, guerre civile, etc.). Votre courtier fera tout pour que vous réalisiez de belles plus-values : préférez la diversification immobilière et ne mettez pas tous vos oeufs dans le même panier !
  2. Les frais de sortie peuvent être élevés - ils dépendent de la SCPI sélectionnée et sont obligatoires. Ici nous ne parlons que des frais de sortie, mais certaines sociétés de gestion peuvent afficher des frais importants en gestion (veillez à bien vérifier les frais inhérents à votre investissement).
  3. Investir en SCPI ne doit pas être vu comme un placement à court terme. Un investisseur en immobilier pierre-papier doit investir à long terme. Il est généralement conseillé de placer vos fonds entre 8 et 15 ans, voire jusqu’à plus de 20 ans. Cependant, qui dit placement long, dit rentabilité potentielle à long terme. C’est donc un inconvénient qui se décline vers les avantages.
  4. Le propriétaire d’une SCPI est imposé chaque année sur les plus-values réalisées (c’est la société de gestion qui donne à l’investisseur le montant à déclarer chaque année). C’est donc différent de l’assurance-vie (l’épargnant n’est imposé que lors du rachat de ses parts). La SCPI est soumise aux revenus fonciers.
Photo d'une maison sous la neige'

Quelles différences entre OPCI et SCPI ?

Les OPCI (Organisme en Placement Collectif Immobilier) et les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des placements pierre-papier - Dans les 2 cas vous investissez en achetant des parts d’un projet immobilier et non directement un bien immobilier.

Les SCPI sont investis à 100% en immobilier alors que les OPCI sont investis, généralement, de 51% à 65% en immobilier et le reste du portefeuille en actions, en obligations ou en fonds de type OPCVM.

Soumise aux revenus fonciers, la SCPI se différencie également de l’OPCI sur le plan fiscal car celle-ci est soumise au PFU (30%).

Enfin, les frais d’entrée sont généralement beaucoup plus importants sur la SCPI. Enfin, les SCPI sont accessibles à partir de quelques milliers d’euros alors que les OPCI sont accessibles pour quelques centaines d’euros.

Photo de deux portes d'entrées différentes

Auprès de quel organisme financier ouvrir ce placement ? Comment souscrire ?

LCe qu’il vous faut, pour commencer à placer de l’argent en SCPI, c’est choisir un courtier qui présente les garanties minimales imposées par l’AMF - Existant depuis les années 1960, ce placement possède un cadre juridique très surveillé, lequel protège les investisseurs : Le code monétaire et financier.

Veillez bien lors du choix de votre société de gestion, de sélectionner une société possédant un statut CIF (conseiller en investissements financiers) et respectant les directives de l’AMF - aux vues des directives imposées par l’AMF, il est quasi impossible que vous trouviez un courtier dont le bulletin de souscription et les statuts ne soient pas en adéquation avec la réglementation

Enfin, il y a bien entendu des frais plus importants pour un courtier qui n’est pas sur internet. C’est pourquoi, et en vue de réduire vos frais de gestion, nous vous conseillons de choisir une société de gestion à 100% en ligne (il en existe des très très bonnes sous tous les plans) afin de profiter de rendements plus importants car moins taxés.
Bien entendu, vous pouvez ouvrir un portefeuille SCPI auprès de votre banque traditionnelle si celle-ci propose ce type de placement. Mais souvent, les frais sont plus importants et au final, vous percevez moins de revenus.

Vous retrouverez sur notre comparatif des placements en SCPI en ligne, uniquement des sociétés de gestion certifiées pour investir sereinement.

Photo d'une architecture avec une perspective carrée'

Quels sont les frais à prendre en compte ?

Les frais de la SCPI sont plutôt proche des frais que vous pourrez retrouver dans l’immobilier traditionnel. Il y a 2 grandes catégories de frais en immobilier pierre-papier :

CLes frais d’achat (ou de souscription) de parts sont de l’ordre de 7,5% à 12% selon les SCPI sélectionnées (facilement comparable aux frais de notaires couplés aux frais d’agence sur l’achat d’un bien immobilier).

Les frais de gestion sont variables et dépendent du courtier que vous avez choisi. Ils sont généralement annuels. Vous retrouverez la mention de ces frais dans votre contrat de souscription. Ces frais sont transparents car lorsque vous percevez le rendement de votre investissement, celui-ci est net de frais de gestion.

Photo d'une maison moderne avec piscine'

Quelle est la fiscalité ?

La fiscalité de la SCPI est variable et dépend de votre situation. Nous allons simplifiée cette fiscalité au maximum ci-dessous :

Les Revenus Imposés en SCPI

  • Les revenus fonciers / revenus locatifs qui proviennent des loyers encaissés
  • Les revenus financiers qui proviennent des placements au sein de la trésorerie de sa SCPI

Deux régimes d’imposition (en immobilier locatif)

  • Le régime réel (pour ceux qui perçoivent des revenus supérieurs à 15 000 € annuel) - imposition au barème progressif classique de l'impôt sur le revenu et prélèvements sociaux de 17,2% en 2020)
  • Le régime micro-foncier (pour les propriétaires d’un bien immobilier locatif nu et qui ne passe pas par une SCPI. Quand vous touchez moins de 15 000 € de revenus fonciers bruts et en incluant les revenus depuis des SCPI et depuis le bien immobilier dont vous êtes propriétaires. Et si vous ne bénéficiez pas d’un régime fiscal particulier comme le Censi Bouvard, LMNP, LMP, Girardin, Demessine, Robien, Périssol, Besson, Malraux pour des biens immo ou grâce à des SCPI).
    Dans le cas de revenus micro-foncier, l’investisseur bénéficie de 30% d'abattement.

Concernant les revenus financiers

  • En plaçant de l’argent dans la trésorerie de sa SCPI, le montant placé génère des intérêts. Sur ces revenus, la fiscalité appliquée est la même que sur les revenus fonciers. L’investisseur décide alors s’il veut bénéficier de la Flat Tax sur le régime de prélèvement (il doit être dans une tranche d’imposition marginal au barème 30% minimum (TMI).

Fiscalité des plus-values

  • Lors d’une cession de parts ou d’une cession d’immeuble, la SCPI ou les investisseurs peuvent générer des plus-values. Dans ces situations, seul l’investisseur est taxé et seul lui gère l’imposition (la SCPI ne peut pas être taxée directement).
  • Sur la cession de parts, celles-ci sont taxées à 19% d’imposition et 17,2% de prélèvements sociaux. En fonction du nombre d’années de détention, l’investisseur a droit à un abattement d’impôt : 6% par année entre 6 ans et 21 ans de détention et 4% supplémentaires par an entre 22 ans et 30 ans. Après 23 ans, vous serez exonéré d’impôts.
    Et sur la partie prélèvements sociaux, c’est 1,65% par an entre 6 ans et 23 ans, puis 1,60% en plus pour la 22ème année, puis 9% entre 23 ans et 30 ans de possession.

NB : Sur une plus-values supérieur à 50 000 €, une surtaxe est appliquée.
Enfin, les plus-values des actifs financiers sont soit soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu (+prélèvements sociaux) soit soumises au PFU.

Photo d'un dalmatien couché

Quelle est la meilleure SCPI ?

Il n’y a pas réellement de “meilleure SCPI”. Les placements en immobilier pierre-papier sont différents et il y en pour tous les goûts.
Disons que les critères qui nous feront dire qu’une SCPI est meilleure qu’une autre sont :

  • Les frais associés (souscription et gestion par le courtier)
  • Les rendements trimestriels ou annuels
  • Et le secteur d’investissement selon vos critères et vos intérêts personnels

Pour le reste, n’hésitez pas à comparer les SCPI disponibles et à faire votre choix parmi les meilleurs acteurs; ceux que nous avons sélectionnés selon nos critères.

Photo d'une architecture avec une perspective en noir et blanc

Est-ce un placement rentable ?

Oui, la SCPI est un placement qui se veut rentable avec ses rendements moyens qui oscillent autour de 4% à 5,5% sur une année.

En comparaison, face à un bien immobilier, la SCPI vous apporte un rendement “régulier” là où le rendement d’un bien immobilier peut varier en fonction des besoins de travaux ou de rénovation.

Bien sûr, certaines SCPI peuvent apporter des rendements un peu plus élevés, mais n’oubliez jamais de vous demander si ces rendements “très élevés” par rapport à la moyenne du marché, ne sont pas exceptionnels.

Photo de la tour eiffel à paris

Ouvrir une SCPI pour percevoir des rendements mensuels - c’est possible ?

Les SCPI qui “offrent” des rendements mensuels sont rares; généralement vous trouverez des SCPI qui vous permettent de bénéficier de revenus trimestriels.
Les versements trimestrielle étant plus fréquents que les versements au mois sur les SCPI, nous vous conseillons de miser sur ces placements qui sont plus réguliers et en nombres plutôt que sur des SCPI rares (et donc potentiellement plus risquées).

En rendements trimestriels, vous trouverez des placements pierre-papier en EHPAD, en cliniques, en laboratoires, en hôtels, etc.

Photo d'une architecture moderne et colorée'

Dois-je investir en immobilier locatif ou en SCPI ?

Tout dépend de votre objectif de placement, et finalement, si la frontière semble proche entre le placement immobilier et la société civile en placement immobilier, il y a quand même des différences.

Si votre objectif est de percevoir un rendement régulier sans vous soucier de la gestion d’un bien et sans prendre le risque de devoir gérer des locataires, des travaux, des rendez-vous de copropriétaires, etc. Alors la SCPI est faite pour vous.

Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier, et posséder un ou plusieurs biens à long terme, tout en vous endettant auprès d’une banque, et en étant garant de la gestion de votre bien, alors vous pouvez envisager de vous lancer dans l’immobilier (en prenant le temps de vous former).

C’est vous qui décidez, c’est votre objectif de placement. De ce point de vue, si nous devions vous fournir un conseil : Si vous n'êtes pas organisé et si vous n’avez pas de prédisposition à la gestion, préférez la SCPI : moins chronophage et plus simple car vous n’avez rien à gérer.

Photo d'une architecture geometrique

Immobilier de bureaux ou immobilier de service ? d’habitation ?

Généralement, l’immobilier de bureaux (normalement réservé aux professionnels) offre des rendements supérieurs à l’immobilier d’habitation.
Plus performant, il offre également des revenus plus réguliers car pour la plupart du temps ceux-ci sont trimestriels.

Enfin, la gestion de ces SCPI est effectuée par des sociétés de gestion qui sont contrôlées par l’AMF.

Photo des maisons dans paris

Diversifier mon placement

Si vous devez diversifier vos placements, rien de tel qu’un peu de SCPI en plus de votre Assurance-vie ou de votre livret A. Ce placement offre une multitude d'avantages et vous permet notamment de déléguer toute la gestion à une société de professionnels.
N’hésitez pas à vous renseigner et à comparer les SCPI disponibles sur le marché : beaucoup sont positionnées sur de l’immobilier en France et en Europe.
Enfin, les secteurs d’activités sont variés et vous retrouverez toujours un équilibre entre votre investissement et ce que vous aimez/soutenez au quotidien

Photo d'un couple qui s'amuse

FAQ - Les questions clients les plus posées

Retrouvez ci-dessous les principales questions posées par nos utilisateurs. Si vous en aviez d’autres, n’hésitez pas à nous contacter et à nous les envoyer. Nous essayerons d’y répondre dans les meilleurs délais.

Société Civile en Placement Immobilier. C’est un placement en immobilier aussi appelé Pierre-Papier. Les investisseurs passent par un courtier pour acheter tous ensemble des parts d’un placement en immobilier et perçoivent des revenus sous formes de rente ou de performances trimestrielles ou annuelles.

Le plus tôt est toujours le mieux. La SCPI possède une fiscalité avantageuse et en fonction du nombre d'années de placement, l’investisseur en SCPI voit son taux d’imposition et ses cotisations sociales, sur les résultats de son placement, diminuer.

La mutualisation des risques car vous investissez sur plusieurs centaines de biens immobiliers et non sur un seul. Vous n’avez ni besoin de gestion, ni besoin de trésorerie (la société de gestion s’occupe de tout pour vous). Enfin, La SCPI offre bien souvent des taux de rentabilités très intéressants.

Les SCPI sont composées de plusieurs types de biens immobiliers. Vous retrouverez en société de gestion des SCPI de bureaux, de commerces, de logements, de cliniques, etc. Le choix est large et adapté aux différents investisseurs.

Oui tout à fait. Vous pouvez investir à crédit en SCPI. Vous pouvez avoir recours à un prêt (qui permettra également de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers) ! C’est possible et c’est très intéressant en termes de retours sur investissement !

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