mise à jour le 02/03/2023
La SCPI est une solution intéressante pour diversifier son patrimoine et se constituer des revenus complémentaires grâce à l’investissement dans l’immobilier. Mais avant d’investir dans ce type de placement, il est essentiel de comprendre son fonctionnement.
Sommaire de cet article
- Qu’est-ce qu’une SCPI ?
- Pourquoi investir dans une SCPI ?
- Comment fonctionne une SCPI ?
- Les points clés à regarder avant d’investir dans une SCPI
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est un fonds d’investissement permettant aux épargnants d’investir dans l’immobilier de manière indirect. Elle a pour objectif d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif.
Pour acquérir un actif et constituer son patrimoine immobilier, la SCPI collecte des fonds auprès des épargnants. En contrepartie des fonds apportés, les investisseurs perçoivent des revenus réguliers, généralement tous les trimestres. Ces revenus sont issus des des loyers perçus par la SCPI dans le cadre de la location des biens immobiliers. A noter que le dividende est versé après déduction des charges liées à l’exploitation de l’immeuble.
En SCPI, le dividende est versé après déduction des charges liées à l’exploitation de l’immeuble
Une SCPI peut investir dans des immeubles de bureaux, des commerces, des résidences seniors ou encore des cliniques. Le choix de l’actif dépend de la politique d’investissement de la SCPI et du type de SCPI. Pour limiter les risques, les SCPI investissent dans des zones géographiques différentes, certaines SCPI investissent même au-delà des frontières françaises.
Les différents types de SCPI
- Les SCPI de rendement ou SCPI d’entreprise
Elles permettent aux investisseurs d’injecter leurs argents dans des bureaux, des commerces, des locaux d’activités ou des entrepôts. Ces SCPI distribuent des revenus réguliers.
- Les SCPI de plus-value ou SCPI de capitalisation
Elles investissent dans des biens immobiliers à faible rendement (immobiliers de commerces, de bureaux et de logements) et ont surtout pour objectif de valoriser leur capital à long terme.
- Les SCPI fiscales ou d’habitation
Elles investissent exclusivement dans l’immobilier d’habitation, neuf ou réhabilité, éligible à un dispositif foncier particulier (Malraux, Déficit Foncier, Duflot). Elles permettent ainsi à l’investisseur de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques.
Formes juridiques des SCPI
Outre les types de SCPI, l’investisseur peut également choisir entre deux formes juridiques de SCPI pour placer son argent.
- Les SCPI à capital fixe
Leurs statuts définissent un plafond de capital. Ainsi, la société procède à des augmentations successives de capital jusqu’à atteindre le plafond. Pour investir dans une SCPI à capital fixe, l’investisseur peut acquérir des parts lors d’une augmentation du capital (marché primaire). Il peut aussi le faire sur le marché secondaire, lorsqu’un associé décide de céder sa part.
- Les SCPI à capital variable
Ces SCPI peuvent émettre de nouvelles parts à tout moment. De ce fait, un investisseur peut acheter ou revendre des parts à tout moment (à condition d’avoir un souscripteur en face). Il n’y a donc pas de marché secondaire, sauf cas exceptionnel.
Pourquoi investir dans une SCPI ?
Une SCPI offre tous les avantages d’un investissement immobilier en direct, mais sans les inconvénients. En plaçant son argent dans une SCPI, l’épargnant peut se constituer un patrimoine immobilier sans devoir investir une somme colossale. En effet, les parts de SCPI sont accessibles dès 1 000 €.
Un investissement en SCPI permet également de percevoir un dividende issu des revenus locatifs sans les contraintes de gestion du bien immobilier. Contrairement à un investissement immobilier en direct, les épargnants délèguent la gestion de l’actif à la société de gestion, un professionnel agréé par l’Autorité des Marchés Financiers ou AMF.
Et à l’inverse d’un investissement direct, obligeant le propriétaire à se plier à la volonté d’un seul locataire, l’investissement en SCPI permet d’obtenir un rendement régulier. La politique d’investissement des SCPI permet de mutualiser les risques en cas de sinistres ou d’impayés.
Les parts de SCPI sont accessibles dès 1000 €
Comment fonctionne une SCPI ?
L’achat des parts
Diverses possibilités s’offrent à l’investisseur désirant acquérir des parts dans une SCPI. Le choix de la formule d’achat va dépendre de l’épargne à la disposition de l’investisseur.
- Achat comptant : destiné à un investisseur qui dispose d’une épargne préalable. Cette formule lui permet de percevoir immédiatement des revenus et de se positionner sur le marché secondaire.
- Achat à crédit : s’adresse à un épargnant qui n’a pas d’épargne et qui a recourt à un crédit pour investir dans une SCPI. L’achat de parts de SCPI à crédit permet à l’investisseur de se constituer un patrimoine et de profiter de « l’effet levier » du crédit. D’ailleurs, l’épargnant peut déduire les intérêts des emprunts de ses revenus locatifs afin d’alléger son imposition.
- Nue-propriété : cette formule est intéressante pour les épargnants qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats (pour les 5 ou 10 prochaines années). Elle permet de partager des valeurs sur le prix d’achat et allège l’imposition. Le nu-propriétaire ne perçoit pas de dividende pendant une période déterminée et ne paie donc pas d’impôt sur le revenu. De plus, les parts qu’il détient en nue-propriété ne sont pas imposables à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
- Contrats d’assurance-vie : ils permettent aussi d’investir directement dans les parts de SCPI. Cette formule d’achat permet l’allégement du poids de la fiscalité et un gain de liquidité, car l’assureur doit rembourser les parts dans les deux mois suivant la demande de remboursement.
Durée de l’engagement et la fiscalité
Au même titre qu’un placement immobilier direct, l’investissement en SCPI devrait se faire sur le long terme. La durée minimale d’engagement pour un placement dans une SCPI de rendement est de 8 ans. Au cours de cette période, l’investisseur pourra amortir les frais de souscription (généralement de 10%).
L’investissement dans une SCPI fiscale se fait quant à lui sur le long terme. Puisque l’avantage fiscal n’est pas transmissible, les possibilités de reventes sont limités, sauf dans le cas des prix très côtés. En général, le souscripteur doit conserver ses parts pour une durée minimale de 15 ans.
Concernant la fiscalité, une SCPI est « fiscalement transparente ». Elle n’est pas imposée directement. Ce sont les associés qui paieront l’impôt sur les revenus locatifs perçus.
Revente des parts
Les modalités de revente des parts d’une SCPI dépendent entièrement de sa forme juridique. Pour une SCPI à capital variable, le souscripteur doit adresser une demande de retrait à la société de gestion. Cette dernière valide la revente si le retrait de l’épargnant est compensé par l’entrée d’une nouvelle souscription. Le souscripteur sortant recevra par la suite une somme équivalent au prix de souscription, moins les frais de souscription.
Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, la revente dépend de la conjoncture du marché secondaire. Pour faciliter la revente et déterminer le prix d’exécution, des confrontations entre les ordres d’achat et de vente ont lieu tout au long de l’année. Il s’agit du prix d’équilibre entre le prix plafond et le prix plancher (prix de souscription sans frais acquéreur).
Les points clés à regarder avant d’investir dans une SCPI
Les critères à prendre en compte
Le choix d’une SCPI ne se limite pas seulement au taux de rendement. Plusieurs critères sont à prendre en compte avant d’investir.
- la composition du patrimoine de la SCPI
Le patrimoine de la SCPI est généralement diversifié par la typologie et la localisation géographique. Certaines SCPI sont cependant plus performantes que d’autres grâce à leur positionnement sur des secteurs porteurs ou une localisation particulière.
- la qualité des locataires
De bons locataires constituent un gage de pérennité de la distribution des revenus. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les SCPI de commerces optent pour les grandes enseignes engagées par des baux longue durée.
- le taux d’occupation financier
Cet indicateur permet d’évaluer le taux d’actifs loués et donc ceux qui rapportent à la SCPI. Les SCPI affichant un taux d’occupation financier supérieur à 90 % sont à privilégier.
- le dividende
Il correspond au montant que l’associé percevra pour chaque part qu’il détient. L’évolution positive du dividende est déjà un bon indicateur de la bonne santé de la SCPI.
Les risques de l’investissement
Comme pour toute classe d’actifs, l’investissement dans une SCPI peut exposer l’épargnant aux aléas du marché. Ainsi, le capital n’est pas garanti, car la valeur des actifs immobiliers peut varier en fonction du marché. Quant aux dividendes, ils dépendent des conditions de location des immeubles.
De même, la revente des parts n’est pas non plus garantie. L’investisseur doit donc être attentif quant à la liquidité des parts. Pour savoir s’il peut revendre facilement ses parts ou non, il doit étudier le nombre de parts en attente de cession en fin de période par rapport au nombre de parts totales de la SCPI.
N’hésitez pas à nous laisser vos commentaires.
À très bientôt sur Nouvelle Épargne.
Article invité, rédigé par Jonathan Dhiver – fondateur chez MeilleureSCPI.com
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