mise à jour le 02/03/2023
Investir en SCPI présente, comme tout placement affichant des rendements attractifs, un risque de perte en capital. Voyons dans cette 2ème partie, pourquoi il est intéressant de posséder un investissement en SCPI.
Entre Mutualisation des risques, liquidité intéressante, fiscalité avantageuse, projet patrimoniale et disponibilité des fonds, ce placement « Pierre Papier » peut se targuer de posséder encore de belles années devant lui.
Cet article est en 2 parties pour en faciliter sa lecture et sa compréhension.
Si vous n’avez pas lu la 1ère partie, nous vous invitons à cliquer sur le bouton ci-dessous :
Sommaire de cet article
- Une Mutualisation des risques – Définition
- La SCPI, une fiscalité intéressante et transparente
- Investir en SCPI pour se constituer une épargne | Projet patrimoniale
- Une épargne toujours disponible
- Investir en SCPI dès à présent ?
- Votre avis nous intéresse
Une Mutualisation des risques – Définition
La SCPI présente le meilleur rapport de mutualisation des risques. Mais en fait, qu’est-ce que ça veut dire ?
La Mutualisation des risques, ou la répartition des risques réduira fortement les risques locatifs. En effet, lorsque l’on investit dans une SCPI, on investit en réalité dans plusieurs biens de natures différentes, offrant ainsi une diversité de locataires et de secteurs d’activités; mais aussi de lieux géographiques. On investit donc sur plusieurs locataires et non sur un seul (dans la situation où nous serions propriétaire et que nous louerions notre bien immobilier).
En cas d’imprévu ou de difficulté en rapport avec l’un des immeubles composant le portefeuille SCPI dans lequel vous investissez (sinistre, loyers impayés, absence de locataires, etc.) les effets négatifs sont dilués grâce à la diversification des revenus provenant des autres biens locatifs.
Maintenant, comparez cette caractéristique de l’investissement en SCPI avec les risques supportés par un investisseur ou le propriétaire d’un seul immeuble / actif en direct – En cas de sinistre ou d’impayés, le propriétaire perçoit un manque à gagner et peut même rencontrer des pertes importantes.
La mutualisation des risques en SCPI offre donc une atténuation des risques en cas de problème de ce type, car encore une fois, une SCPI se compose de plusieurs bien immobiliers locatifs et non d’un seul bien.
La SCPI, une fiscalité intéressante et transparente
Fiscalité des SCPI sur le Revenu
Aux vues de l’imposition sur le revenu, chaque titulaire de part de SCPI doit déclarer sa part des charges et des bénéfices – Elle correspond à la part de ses droits dans la SCPI.
La fiscalité des SCPI est la même que celle de l’immobilier
À savoir qu’il y a une imposition sur les revenus fonciers (revenus tirés du paiement des loyers), une imposition éventuelle des produits et revenus financiers (placement de trésorerie des sociétés) ou encore, l’imposition sur les plus-values immobilières lors de la revente de parts.
Dans tous les cas, vous recevrez chaque années un document vous aidant à déclarer vos revenus selon votre situation. C’est la société de gestion ou le courtier qui fournit cette information.
Les revenus fonciers – Fiscalité inchangée suite à la réforme 2018.
Sont considérés comme des revenus fonciers, les revenus provenant de la location de biens immobiliers tel que les immeubles.
Ces revenus sont déclarés dans l’impôt sur le revenu après avoir déduit les frais et les charges.
En effet, comme tout placement ou produit d’épargne, le revenu foncier est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenus ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Important : Lors de dépenses possiblement déductibles des revenus fonciers, lesquelles engendre des déficits fonciers différents des intérêts d’emprunts, il est possible de les déduire du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.
En 2018 – Les revenus financiers
D’autre part, sont considérés comme des revenus financiers, tous les revenus provenant du placement de la trésorerie disponible (sommes en attente d’investissement, report à nouveau, dépôt de garantie, provisions, …). Bien entendu, ces revenus ne représentent qu’une petite part du revenu global réparti entre les associés.
Ces revenus, comme tous les revenus provenant de placements financiers, sont soumis à une imposition. Les contribuables ont maintenant le choix d’un impôt sur la Flat tax ou sur le barème progressif.
1er choix – la Flat tax
Un acompte à hauteur de 12,8 % est retenu; il sera prélevé directement à la source – Prélevé l’année en cours et payable l’année suivante. À cela viennent bien entendu s’ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %. Il n’est plus possible de bénéficier de l’abattement de 40%.
Les contribuables gagnant moins de 50 000 euros (75 000 euros pour un couple) ont toujours la possibilité de demander d’être dispensés du paiement de l’acompte. La demande doit impérativement être faite avant le 30 novembre de l’année qui précède celle du paiement des dividendes.
2ème choix – le Barème
En fonction de la tranche marginale d’imposition : 0%, 14%, 30%, 41% ou 45%. Si le barème est sélectionné, il est encore possible aux contribuables de bénéficier de l’abattement de 40%. Enfin, les prélèvements sociaux sont toujours redevables à hauteur de 17,2%.
Taxation des dividendes selon la tranche d’imposition :
- TMI – Tranche Marginal d’Imposition 0% = Imposition barème à 17,2%
- TMI – Tranche Marginal d’Imposition 14% = Imposition barème à 24,65%
- TMI – Tranche Marginal d’Imposition 30% = Imposition barème à 33,16%
- TMI – Tranche Marginal d’Imposition 41% = Imposition barème à 39,01%
- TMI – Tranche Marginal d’Imposition 45% = Imposition barème à 41,14%
Jusqu’à 14% d’imposition, il est préférable de choisir le barème. Au-dessus, il sera plus intéressant de choisir la Flat Tax.
Une partie de la CSG réglée (à hauteur maximum de 6,8%) est déductible des revenus.
Les Intérêts sur les emprunts
Vous pouvez déduire le montant des intérêts payés lorsque vous avez décidé d’acheter des parts de SCPI à crédit. Aucune limitation de montant ou de durée n’est appliquée; sans oublier que cela concerne également les frais de dossiers appliqués au crédit ainsi que l’assurance éventuellement souscrite par le titulaire de l’emprunt.
Attention : Les intérêts rattachés à un emprunt peuvent uniquement être déduits des revenus fonciers.
En 2017 – L’imposition en cas de cession de parts (à confirmer dans les prochains mois)
Lors de la cession ou de la revente de parts, on applique le régime des plus-values immobilières.
Le taux d’imposition des plus-values se calcule simplement : Il correspond aux 12,8 % imposé + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux de 30 %.
Plus-values signifie la différence entre les rendements réalisés et le prix d’achat / d’acquisition des parts de SCPI.
Vous retrouverez ci-dessous l’abattement progressif de l’impôt appliqué aux parts de SCPI selon la durée d’investissement :
– De la 5ème à la 21ème année : 6 %
– Pour la 22ème année de détention : 4 %
En parallèle de cet l’impôt, les plus-values sont également soumises aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Selon la durée de détention et d’investissement, les prélèvements sociaux sont également soumis à un barème dégressif offrant après 30 ans, une exonération totale de prélèvements sociaux :
– De la 5ème à la 21ème année : 1,65 %
– Pour la 22ème année de détention : 1,60 %
– Au-delà de la 22ème année : 9 %
Attention, cette fiscalité était en vigueur en novembre 2017 – Elle est susceptible d’évoluer avec la Flat Tax mise en place par la réforme fiscale Macron.
En 2018 – Fiscalité de la SCPI – IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière
Les SCPI (et les OPCI) entre désormais dans le cadre de l’IFI et de son calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. Il en va bien entendu de même lorsque ces investissements sont détenus dans le cadre d’une assurance-vie.
Investir en SCPI pour se constituer une épargne | Projet patrimoniale
En s’appuyant sur les nombreux intérêts à l’ouverture d’un placement « Pierre Papier », il est légitime d’également se poser la question : Est-il possible de se constituer une épargne en vue d’un projet personnel en investissant dans les SCPI ? Tel que :
- Se constituer une épargne,
- Obtenir des revenus complémentaires,
- Préparer sa retraite,
- Réduire ses impôts,
- Transmettre un patrimoine,
- Ou encore obtenir des revenus complémentaires,
- Etc.
De part la mutualisation des risques, laquelle aide à diminuer les incertitudes liés aux revenus d’un seul locataire à comparer aux revenus générés par plusieurs biens immobiliers; et grâce à la liquidité offerte par ce placement de part sa facilitée de revente de ses parts sur le marché secondaire des SCPI; Investir dans les Société Civile de Placement en Immobilier permet à tout épargnant de se constituer un projet patrimoniale personnalisé. Dans tous les cas, n’oubliez jamais que :
Investir dans un placement en SCPI comporte des risques de pertes en capital.
Les performances passées ne préjugent jamais des performances futures.
Une épargne toujours disponible
Tout comme l’assurance-vie, l’investissement dans un placement « Pierre Papier » offre à son propriétaire une disponibilité des fonds.
Cela signifie que votre épargne est toujours disponible et qu’en cas de besoin vous pourrez en jouir dans les délais annoncés par votre courtier ou votre société de gestion – Faites le point dès à présent pour estimer une moyenne de temps pour une revente de parts.
Le temps de reventes de ses parts sur le marché secondaire peut prendre un certain temps mais sera toujours plus rapide que de revendre un bien immobilier.
Même s’il est conseillé d’ouvrir ce type de placement sur plusieurs années pour bénéficier de l’antériorité fiscale et du barème dégressif des impôts et des prélèvements sociaux, votre argent investi dans l’immobilier papier sera disponible dès que vous le souhaitez.
Investir en SCPI dès à présent ?
Alors, que penser de l’investissement en SCPI ? Faut-il acheter des parts dès à présent ?
Selon votre situation patrimoniale personnelle et selon votre souhait de diversification dans votre démarche de placement, la SCPI fait aujourd’hui partie des investissements préférés des Français.
Si vous souhaitez faire le point sur votre situation, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un courtier ou d’une société de gestion de parts de SCPI afin qu’un conseiller patrimonial puisse vous aider et vous conseiller pour investir.
Et n’oubliez pas qu’investir dans ce type de placement présente des risques de pertes en capital.
Votre avis nous intéresse
Avez-vous déjà investi dans des SCPI ? Possédez-vous actuellement un plan d’épargne « Pierre Papier » ? Ou alors êtes-vous plutôt intéressé par l’investissement dans des biens immobiliers réels ?
N’hésitez pas à nous poser vos questions ou à partager votre expérience dans les commentaires en-dessous de l’article.
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À très bientôt sur Nouvelle Épargne.
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